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Nota legal sobre el Alquiler. Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo

 

El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado en el BOE de 1 de abril, permite a los arrendatarios de contratos de alquiler de vivienda habitual (el resto de los arrendamientos quedan excluidos), regulados por la ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, solicitar del arrendador, la bonificación/exención temporal de la renta a pagar conforme exponemos a continuación.

El arrendatario, dentro del mes siguiente a la entrada en vigor de la citada norma (es decir, hasta el 2 de mayo), deberá solicitar al arrendador, el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como queda recogida en el art. 5 de la citada norma. Básicamente, para ello, deberá cumplir con tres requisitos:

  • Que, la persona obligada al pago de la renta de alquiler, pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivos de cuidado. En caso de ser empresario, sufra una pérdida sustancial de ingresos.
  • Que, los ingresos de la “unidad familiar” que habite en el inmueble, correspondientes al mes anterior a la solicitud de la moratoria, no superen, 3 veces el IPREM mensual, establecido para el año 2020. en 537,84 euros.
  • Que, el importe de la renta, suministros y gastos ordinarios del arrendamiento sea igual o superior al 35% de los ingresos netos que perciba la “unidad familiar” en el mes anterior a la solicitud de moratoria.

Estos límites, pueden incrementarse un 0,1%, si existen en la unidad familiar hijos a cargo, persona mayor de 65 años, persona con discapacidad superior al 33%. En estos casos, el límite se elevaría a 5 veces el IPREM. Además, como norma general, si el arrendatario es titular o usufructuario de una vivienda, no podrá beneficiarse de la bonificación/exención, aunque igualmente hay excepciones a este impedimento, recogidas en el punto 3 del señalado artículo 5.

Estos requisitos, deben ser acreditados por el arrendatario, aunque, en el caso de que no puedan en el momento de la solicitud, deberá efectuar declaración responsable en tal sentido, otorgando el señalado Real Decreto-Ley hasta 1 mes, desde que se deje sin efecto el estado de alarma, para justificarlo. En caso de que no se lleve a cabo, el arrendador, podrá reclamar las rentas que haya dejado de percibir mas los perjuicios sufridos.

Dependiendo de cómo se califique al arrendador, podemos dividir las ayudas al alquiler en las siguientes:

1º.- Si el arrendador es gran tenedor, es decir, propietario de 10 o mas viviendas (excluyendo garajes y trasteros) en régimen de alquiler. En este caso, el Real Decreto-

                                                                                   

Ley le faculta para elegir entre la reducción del 50% de la renta hasta la cesación del estado de alarma, pudiendo prolongarse cuatro meses mas; o bien, una moratoria en el pago de la renta, durante el mismo periodo descrito anteriormente, devengándose la renta aplazada durante los siguientes tres años, a partir de que cese la situación de vulnerabilidad del arrendatario. Debiendo comunicarlo dentro de los 7 días laborales siguientes a la recepción de la solicitud.

2º.- Si el arrendador no es gran tenedor, el arrendatario, que cumpla con los requisitos descritos, podrá igualmente, solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta. El arrendador, también en el plazo de 7 días laborables desde la solicitud, podrá aceptar o rechazar la petición del arrendatario, o bien ofrecer un planteamiento alternativo. En caso de desavenencia, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación, para poder atender la renta estipulada en el contrato.

Por último, el hecho de que se faculte al arrendador, que no es gran tenedor, a rechazar, sin más, la petición del arrendatario o bien, proponer una reducción mínima de la renta, no debe llevar a estos, a una falsa euforia. La congelación de los desahucios hasta un plazo máximo de 6 meses desde que cese el estado de alarma, la prorroga extraordinaria de los contratos de arrendamientos que finalicen durante la vigencia del estado de alarma y hasta pasados dos meses de su cese, unido todo ello, a que la Administración, pueda ocupar viviendas privadas (en las condiciones que determine) para personas especialmente vulnerables, debe hacer reflexionar a los arrendadores poco flexibles a bonificar temporalmente la renta. Y ello, porque podrían encontrarse con un impago total de la renta sin poder ejecutar el desahucio durante un periodo tiempo determinado, a lo que habría que añadir, el evidente retraso que llevará la Administración de justicia en la tramitación de los procedimientos. A este respecto, y, para concluir, el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, otorga prevalencia al acuerdo, libremente pactado entre las partes, para modificar, temporalmente o en la forma que mejor entiendan, las condiciones del contrato de arrendamiento.

 

Dpto. Jurídico López Colmenarejo

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